Investície do cudzej nehnuteľnosti patria medzi najčastejšie a zároveň najrizikovejšie situácie, s ktorými sa v právnej praxi stretávame – najmä po rozchode partnerov, ktorí spolu nežili v manželstve.
Keď investujete do bytu alebo domu, ktorý vám nepatrí
V poslednom období sa na nás klienti často obracajú s otázkou o riešenie nasledujúcej situácie:
Žijete s partnerom alebo partnerkou bez toho, aby ste vstúpili do manželstva, nasťahujete sa do jeho domu či bytu (prípadne nehnuteľnosť kúpi iba partner a bude jej výlučným vlastníkom, aj keď ste na jej kúpu poskytli určité finančné prostriedky), fungujete ako jedna domácnosť a spoločne zabezpečujete bežné výdavky. Postupne sa však rozhodnete financovať aj väčšie veci – napríklad rekonštrukciu nehnuteľnosti, výmenu okien, novú kuchyňu alebo kúpeľňu a pod. A to napriek tomu, že nehnuteľnosť nie je vo vašom vlastníctve a jej výlučným vlastníkom je partner. Neskôr však dôjde k rozchodu a k opusteniu spoločnej domácnosti v partnerovej nehnuteľnosti.
V tom momente vyvstáva zásadná otázka: Máte nárok na vrátenie peňazí, ktoré ste investovali do cudzej nehnuteľnosti?
Čo s investíciami, ktoré ste vložili do cudzej nehnuteľnosti? Ako postupovať, keď ste financovali zhodnocovanie majetku, ktorý vám nepatrí a v súvislosti s financovaním cudzej nehnuteľnosti – nehnuteľnosti vášho partnera, neexistovala medzi vami a partnerom žiadna dohoda, ktorá by upravila charakter (právny dôvod) investícií a vaše vzájomné práva a povinnosti?
Bezdôvodné obohatenie ako základný právny nárok
Ak medzi vami a vlastníkom nehnuteľnosti neexistovala písomná dohoda, slovenské právo tieto situácie spravidla posudzuje ako bezdôvodné obohatenie.
Podľa § 451 Občianskeho zákonníka platí, že: „Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.“
Vlastník nehnuteľnosti sa rekonštrukciou obohacuje tým, že hodnota jeho majetku vzrastie. Osoba, ktorá investície financovala, má preto právo žiadať náhradu vo výške zhodnotenia nehnuteľnosti.
⚠️ Dôležité upozornenie:
Nárok sa nevzťahuje automaticky na sumu, ktorú ste reálne zaplatili, ale na to, o koľko sa vďaka investíciám zvýšila hodnota nehnuteľnosti.
Nie každé plnenie smerujúce do cudzej nehnuteľnosti zakladá automaticky bezdôvodné obohatenie vlastníka, podľa určitých právnych názorov za investíciu v právnom zmysle možno považovať len také zásahy, ktorými dochádza k trvalej zmene stavebnotechnického stavu nehnuteľnosti vedúcej k jej zhodnoteniu. Naopak, bežné udržiavacie práce, opravy a činnosti smerujúce len k zachovaniu pôvodného stavu nehnuteľnosti (napr. maľovanie, drobné opravy, výmena opotrebovaných súčastí bez zvýšenia hodnoty) bezdôvodné obohatenie nezakladajú, keďže nedochádza k majetkovému prírastku na strane vlastníka.
Ako preukázať investície do cudzej nehnuteľnosti
Ten, kto žiada vydanie bezdôvodného obohatenia, musí vedieť preukázať:
- kedy investície vykonal,
- v akom rozsahu,
- a že skutočne viedli k zhodnoteniu nehnuteľnosti.
V praxi sa hodnota zhodnotenia nehnuteľnosti často preukazuje znaleckým posudkom, ktorý porovnáva hodnotu nehnuteľnosti pred investíciami a po nich.
Pozor na premlčanie nároku pri investíciách do cudzej nehnuteľnosti
Pri investíciách do cudzej nehnuteľnosti je premlčanie jedným z najčastejších dôvodov, prečo klienti o svoj nárok prídu. Platí totiž, že „Ak sa dlžník premlčania dovolá, nemožno premlčané právo veriteľovi priznať“.
Aké sú premlčacie lehoty pri bezdôvodnom obohatení?
Podľa § 107 Občianskeho zákonníka platí pre nároky z bezdôvodného obohatenia:
- subjektívna premlčacia lehota:
👉 2 roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa obohatil,
- objektívna premlčacia lehota:
👉 3 roky od vzniku obohatenia,
👉 pri úmyselnom bezdôvodnom obohatení až 10 rokov.
Kedy začína plynúť premlčacia lehota?
Pri investícii do cudzej nehnuteľnosti je veľmi dôležité uvedomiť si práve moment začatia plynutia objektívnej premlčacej doby, k čomu sa Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozhodnutí zo dňa 11.12.2013 pod sp. zn. 1MCdo/16/2011 vyjadril nasledovne:
„Všeobecne platí, že bezdôvodné obohatenie získané plnením bez právneho dôvodu (ak právny dôvod nejestvoval od počiatku) vzniká už samotným poskytnutím plnenia. V prípade, že plnenie spočívalo v investíciách do cudzej nehnuteľnosti, vzniká vlastníkovi nehnuteľnosti bezdôvodné obohatenie v okamihu, keď došlo k zhodnoteniu tejto nehnuteľnosti (k tomu porovnaj napr. uznesenie Najvyššieho súdu Českej republiky z 29. januára 2003 sp. zn. 25 Cdo 355/2001) a od tohto okamihu začína plynúť aj objektívna premlčacia doba v zmysle § 107 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Dovolací súd preto súhlasí s názorom súdov obidvoch nižších stupňov, ktoré v posudzovanej veci začiatok plynutia tejto premlčacej doby odvíjali od okamihu ukončenia rekonštrukčných prác žalobcami na predmetnej nehnuteľnosti, ku ktorému podľa výsledkov vykonaného dokazovania došlo najneskôr 4. septembra 1996. Pretože posledný deň trojročnej objektívnej premlčacej doby pripadol na sobotu 4. septembra 1999, jej posledným dňom bol napokon až pondelok 6. septembra 1999.“
Ako je vyššie uvedené, judikatúra a aj platná právna úprava jednoznačne smerujú k záveru, že bezdôvodné obohatenie pri investícii do cudzej nehnuteľnosti bez jasnej dohody s jej vlastníkom vzniká už okamihom zhodnotenia nehnuteľnosti a od tohto momentu začína plynúť aj objektívna premlčacia doba, a to bez ohľadu na trvanie partnerského vzťahu či subjektívne očakávania budúceho vysporiadania.
To znamená, že:
- premlčanie nezačína rozchodom,
- nezávisí od dĺžky partnerského vzťahu,
- ani od subjektívneho očakávania, že „sa to raz vyrovná“.
V praxi to býva okamih ukončenia rekonštrukčných prác.
Ako postupovať, aby ste o svoje peniaze neprišli
Investovanie do cudzej nehnuteľnosti bez jasného právneho titulu predstavuje významné právne riziko. Odporúčame najmä:
- Uzavrieť písomnú dohodu ešte pred investíciou, ktorá jasne určí právny dôvod (napr. pôžička, dohoda o vysporiadaní investícií, spolufinancovanie s nárokom na vyrovnanie, nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu atď.),
- Presne upraviť spôsob vysporiadania – či sa náhrada bude odvíjať od vložených prostriedkov alebo od zhodnotenia nehnuteľnosti,
- Dohodnúť okamih vyporiadania investícií - určenie lehoty na plnenie; ak išlo o pôžičku, určiť lehotu jej splatnosti,
- Dôsledne dokumentovať všetky investície (faktúry, výpisy, zmluvy, fotodokumentáciu),
- Ak už investícia prebehla bez dohody, riešiť situáciu bez zbytočného odkladu, kým nárok nie je premlčaný,
- V prípade sporu zvážiť znalecký posudok, keďže rozhodujúca je výška obohatenia, nie suma investície.
Potrebujete posúdiť váš konkrétny prípad?
Každý prípad investícií do cudzej nehnuteľnosti je individuálny a závisí od konkrétnych okolností, dôkazov a časových súvislostí.
Ak zvažujete uplatnenie nároku alebo chcete predísť právnym rizikám, odborná právna konzultácia vám môže ušetriť značné finančné straty.
👉 Neváhajte kontaktovať našu advokátsku kanceláriu, komplexne posúdime vašu situáciu a navrhneme optimálne riešenie.
