Predávate byt, dom alebo pozemok? Zistite, kedy musíte zaplatiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, kedy je príjem oslobodený, aké výdavky si možno uplatniť a čo platí pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením či darovaním.
Kedy sa príjem z predaja nehnuteľnosti zdaňuje
Zdaňovanie príjmu z predaja nehnuteľnosti upravuje zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. V zásade platí všeobecné pravidlo, že ak fyzická osoba predá nehnuteľnosť a získa z toho príjem, ide o zdaniteľný príjem, pokiaľ nie je splnená niektorá z výnimiek na oslobodenie podľa § 9 príslušného zákona.
Typickými príkladmi, keď sa príjem zdaňuje, sú:
- predaj nehnuteľnosti v krátkom čase po kúpe (napr. po 2 rokoch),
- predaj investičnej nehnuteľnosti, ktorá bola zaradená v obchodnom majetku predávajúceho.
Kedy je príjem oslobodený – všeobecné pravidlo
Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak medzi jej nadobudnutím a predajom uplynulo viac ako 5 rokov. Ide o tzv. 5-ročný časový test.
Tento päťročný časový test sa počíta odo dňa nadobudnutia vlastníckeho práva — najčastejšie odo dňa povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra podľa nadobúdacej zmluvy.
Ak predávajúci vlastní nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, daň z príjmu neplatí a ani nepodáva daňové priznanie z tohto príjmu, keďže ide o príjem oslobodený od dane.
POZOR: Aj z tohto pravidla platí výnimka, a to ak bola nehnuteľnosť u predávajúceho zahrnutá v obchodnom majetku. Oslobodenie sa vtedy uplatní až po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
Okrem splnenia všeobecného 5-ročného testu existujú ešte ďalšie špecifické výnimky, kedy je príjem z predaja nehnuteľností oslobodený od dane, ktoré však vyžadujú splnenie špecifických zákonných podmienok.
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením
Ak predávajúci predáva nehnuteľnosť, ktorú zdedil, platia osobitné pravidlá:
- Ak ide o dedenie v priamom rade (napr. po rodičoch, starých rodičoch) alebo po manželovi / manželke, započítava sa do doby vlastníctva predávajúceho aj doba vlastníctva poručiteľa, po ktorom predávajúci dedil.
- Ak teda napr. rodič vlastnil dom viac ako 5 rokov, dedič môže nehnuteľnosť predať bez dane hneď po nadobudnutí (nemusí čakať 5 rokov od zdedenia nehnuteľnosti na to, aby mal príjem z predaja oslobodený od dane).
- Ak by však išlo o dedenie v nepriamom rade (napr. po súrodencovi, strýkovi pod.), dedič pri predaji automaticky nie je oslobodený od dane ani v prípade, ak poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov.
Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutím dedením nebol od dane z príjmov v čase jej nadobudnutia oslobodený, potom k oslobodeniu príjmu z predaja môže dôjsť až po tom, čo sám dedič splní 5 ročný časový test, t.j. po tom čo uplynie 5 rokov odkedy nehnuteľnosť zdedil.
Ak by dedič ako predávajúci nebol od dane oslobodený, ako výdavok si pri predaji môže v daňovom priznaní uplatniť všeobecnú cenu nehnuteľnosti uvedenú v uznesení o dedičstve.
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním
V prípade darovania platí, že príjem obdarovaného z predaja je oslobodený od dane až po uplynutí štandardného 5-ročného časového testu, t.j. po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti darovaním.
Aj tu je však dôležité zistiť to, ako dlho vlastnil nehnuteľnosť samotný darca, od ktorého ju nadobudol obdarovaný, keďže táto skutočnosť má zásadný vplyv na to, aké výdavky si môže obdarovaný uplatniť v prípade, ak by sa rozhodol nehnuteľnosť predať pred uplynutím časového testu.
Ak by darca v čase darovania už spĺňal podmienky na oslobodenie príjmu z prípadného predaja od dane z príjmu, obdarovaný by si mohol ako daňovo uznateľný výdavok uplatniť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti ku dňu darovania, ktorá sa spravidla preukazuje znaleckým posudkom. Ak by teda obdarovaný predal darovanú nehnuteľnosť za všeobecnú (trhovú) cenu, alebo za cenu nižšiu, jeho daňový výdavok by pokryl celý príjem a vyšla by mu tak nulová daňová povinnosť.
Ak by však darca v čase darovania ešte nespĺňal podmienky na oslobodenie príjmu z prípadného predaja, obdarovaný by pri predaji pred uplynutím časového testu mohol ako daňový výdavok uplatniť len nadobúdaciu cenu, ktorú na obstaranie nehnuteľnosti vynaložil v minulosti darca. Obstarávacia cena darcu pritom môže byť podstatne nižšia ako všeobecná hodnota nehnuteľnosti v čase darovania (keďže hodnota nehnuteľností spravidla každoročne rastie). Preto je v takom prípade vysoko pravdepodobné, že obdarovanému v takom prípade vznikne daňová povinnosť, s výnimkou prípadu, ak by nehnuteľnosť predal za cenu rovnú alebo nižšiu ako bola obstarávacia cena darcu.
Aké výdavky možno uplatniť pri zdanení príjmu
Ak daňová povinnosť vznikne, predávajúci si môže znížiť základ dane o preukázateľné výdavky, ktoré s predajom súvisia, napríklad:
- kúpna cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol,
- náklady na technické zhodnotenie, rekonštrukciu či opravu,
- správne a notárske poplatky, znalecké posudky, provízia realitnej kancelárie,
- daň z prevodu nehnuteľnosti zaplatená v cudzine (ak ide o predaj s tzv. cudzím prvkom a ak sa táto daň zaplatená v cudzine uplatní v daňovom priznaní).
Finančná správa SR odporúča tieto výdavky doložiť faktúrami, zmluvami alebo inými dokladmi.
Kedy treba podať daňové priznanie
Daňové priznanie je potrebné podať v prípade, že:
• predávajúci dosiahol zdaniteľný príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený a zároveň
• celkové zdaniteľné príjmy presiahli sumu 2 876,90 eur za rok (suma pre rok 2025).
Termín na podanie daňového priznania typu B je do 31. marca nasledujúceho roka (s možnosťou požiadať o odklad o tri mesiace).
Ak je príjem oslobodený podľa § 9 zákona o dani z príjmov, daňové priznanie sa nepodáva vôbec.
POZOR: Aj v prípade, ak by daňovo uznateľné výdavky na nadobudnutie príjmu prevyšovali alebo sa rovnali príjmu z predaja nehnuteľnosti, predávajúci je povinný príjem z predaja nehnuteľnosti priznať v daňovom priznaní za príslušné obdobie, v ktorom zároveň uplatní všetky príslušné výdavky, ktoré znižujú jeho základ dane na nulu.
Praktické tipy na záver
✅ Po dobu aspoň 5 rokov si uschovávajte všetky doklady súvisiace s nadobudnutím a zhodnotením nehnuteľnosti – najmä nadobúdacie zmluvy, rozhodnutia z dedičského konania, zmluvy s realitnými kanceláriami, doklady súvisiace s opravami a rekonštrukciami nehnuteľnosti, znalecké posudky a pod.
✅ Overte si dátum nadobudnutia v liste vlastníctva, aby ste vedeli presne určiť, kedy plynie 5 rokov. Je potrebné zdôrazniť, že rozhodujúcim okamihom je nadobudnutie vlastníctva, nie uzatvorenie zmluvy. V prípade dedenia ide o okamih smrti poručiteľa, nie dátum vydania osvedčenia o dedičstve.
✅ Pri dedení či darovaní si zistite, ako dlho nehnuteľnosť vlastnil pôvodný vlastník – môže ísť o oslobodený príjem bez potreby daňového priznania, prípadne vám uznateľné výdavky môžu pokryť celý príjem a znížiť tak daňovú povinnosť na nulu.
💬 Neviete, či sa Vás týka daňová povinnosť pri predaji nehnuteľnosti?
Naša advokátska kancelária Vám pomôže vyhodnotiť konkrétnu situáciu pre prijatie záveru, či na vás dopadá povinnosť priznať príjem v daňovom priznaní a platiť daň z príjmu. Neváhajte nás v tejto veci kontaktovať za účelom úvodnej konzultácie.
